A fővárosban tapasztalható új építésű lakások árnövekedése lassult.
A budapesti új építésű lakások iránt továbbra is élénk az érdeklődés, bár a tavaszi hónapokhoz képest enyhe lassulás látszik - derül ki az ELTINGA legfrissebb, 2025 harmadik negyedévére vonatkozó lakáspiaci jelentéséből. A Duna House kapcsolódó elemzése szerint a kereslet még mindig erős, miközben a kínálat is fokozatosan bővül, ami középtávon stabilizálhatja a piacot.
A harmadik negyedév során Budapesten 2 224 új lakásra találtak vevőt, ami 6%-os csökkenést jelent a tavaszi időszakhoz képest. Ennek ellenére a számok még mindig jelentősen meghaladják az elmúlt évek átlagát. Az utolsó tizenkét hónapban összesen 9 611 új építésű otthon cserélt gazdát, ezzel pedig a legmagasabb éves értékeket hozta az elmúlt egy évtizedben.
Jelenleg körülbelül 7 500 szabad lakás áll rendelkezésre, ami 14%-os növekedést jelent az egy évvel korábbihoz képest. Tavaly, 2024 harmadik negyedévében, a lakások száma alig haladta meg a 6 200-at. Érdekes módon, a jelenlegi kínálati szint gyakorlatilag megegyezik a 2025 második negyedévében mért adatokkal, ami arra utal, hogy a tavaszi rekordbővülést követően a piac stabilizálódni kezdett.
A kínálatbővülését elsősorban az új értékesítési ütemek és korábban szüneteltetett fejlesztések újraindulása magyarázza. 2025 harmadik negyedévében körülbelül 2 000 új lakás értékesítése indult el, míg az előző negyedévben még több mint 4 000 új lakás került piacra. A projektadatbázis mérete így 25 693 lakásra és 357 fejlesztésre bővült, ami 2%-kal több, mint három hónappal korábban, és mintegy 30%-kal haladja meg az egy évvel korábbi szintet.
A kínálat földrajzilag is kiegyensúlyozottabb lett: míg korábban a belső-pesti kerületek domináltak, mostanra Külső-Pesten és a XI. kerületben is több nagy projekt indult.
Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője elmondta, hogy az új építésű lakások átlagos négyzetméterára most 1,77 millió forintra emelkedett, ami negyedéves szinten 1%-os növekedést, éves szinten pedig 15,5%-os drágulást jelent. Az árak emelkedése így jóval visszafogottabb, mint az év első felében tapasztaltak. Jelenleg az átlagos lakásár 128,2 millió forint, amely 3 millió forinttal kevesebb az előző negyedévhez képest. Ennek hátterében az áll, hogy a piacon most több kisebb alapterületű, így kedvezőbb árú lakás található.
A fejlesztők óvatosan reagáltak a változásokra: a lakások 60%-ánál nem módosult az ár, és ezúttal enyhe többségben voltak az árengedmények. Ezek többsége pármilliós mértékű korrekció volt, a nagyobb, tízmilliós csökkentések inkább ritkák.
TERÜLETI VÁLTOZATOSSÁG ÉS VÁSÁRLÓI ELVÁRÁSOK A különböző kerületek sajátos jellemzőkkel rendelkeznek, amelyek befolyásolják a vásárlói igényeket. Fontos megérteni, hogy a helyi kultúra, életstílus és gazdasági helyzet mind-mind alakítják a fogyasztói preferenciákat. Az egyes területek eltérő kínálata és lehetőségei révén a vásárlók elvárásai is változnak, így a sikeres üzletpolitikához elengedhetetlen a helyi sajátosságok figyelembe vétele.
Továbbra is a kétszobás lakások a legkeresettebbek, ezek adják az eladások 45%-át. A garzonok iránti érdeklődés visszaesett, a háromszobás lakásoké viszont nőtt. Területileg Külső-Pesten volt a legnagyobb elmozdulás, ahol az eladások aránya 35%-ra emelkedett. Ezt főként a rozsdaövezeti, 5%-os áfával értékesíthető fejlesztések húzták.
EGY ÉV TÜKRÉBEN: ÚJRA A NÖVEKEDÉS ÚTJÁN
2024 harmadik negyedévében a piaci helyzet továbbra is óvatos volt: az átlagos négyzetméterár 1,53 millió forintra rúgott, miközben a szabad lakások száma körülbelül 6 200-ra tehető. Az aktuális adatok azonban világosan jelzik a növekedést, mind az ingatlanárak, mind a kínálat tekintetében.
Az árazási stratégiák most már kiegyensúlyozottabbak lettek: míg egy évvel ezelőtt a fejlesztők 37%-a változtatott az árakon, addig idén ez az arány csökkent, de a módosítások tudatosabbá váltak, jobban figyelembe véve a piaci környezet alakulását.
ÚJ ÚTVONAL A KÜLSŐ KERÜLETEKBEN
Az Otthon Start Program (OSP) hatása a budapesti új lakáspiacon eddig még visszafogott: a jelenlegi kínálat mindössze 14-23%-a felel meg a támogatási kritériumoknak. A program által érintett ingatlanfejlesztések zöme Külső-Pesten található, ahol már most is tapasztalható a kereslet növekedése.
"A kormányzati lakástámogatások, beleértve az OSP-t is, új impulzusokat nyújthatnak a nagyobb, lakónegyed jellegű fejlesztések számára. Ezek a támogatások középtávon hozzájárulhatnak a lakásállomány bővítéséhez, miközben a támogatott vásárlói csoportok megjelenése tartós keresletet generálhat" - emelte ki Szegő Péter. Hozzátette, hogy mindez egy kiegyensúlyozottabb és fenntarthatóbb növekedési pályát sejtet a fővárosi új építésű lakások piacán.
